Filtraciones derivadas de terraza comunitaria: condena judicial a una comunidad de propietarios por daños por agua

 

Una reciente sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia ha condenado a una comunidad de propietarios por filtraciones procedentes de una terraza comunitaria de uso privativo, obligándola no solo a indemnizar los daños causados por el agua, sino también a reparar definitivamente el origen del problema.

La resolución aplica el artículo 1902 del Código Civil y el principio de reparación integral del daño, reforzando la protección de propietarios y arrendatarios frente a defectos en elementos comunes.

 

El caso: daños por agua causados por un sumidero de terraza comunitaria mal dimensionado

Nuestro cliente, arrendatario de un despacho profesional, sufrió una grave inundación tras lluvias intensas.

El origen de las filtraciones fue:

• Sumidero y bajante comunitario mal dimensionados.
• Insuficiente capacidad de evacuación del sumidero.
• Acumulación de agua en terraza comunitaria de uso privativo.

El agua se filtró al piso inferior a través del techo, provocando daños que tuvieron que ser reparados por el arrendatario, ante la pasividad de la comunidad:

• Sustitución integral del parquet
• Reparación de techos y luminarias.
• Renovación de mobiliario profesional.
• Renovación de material de trabajo.
• Sustitución rodapiés y marco y tapes puertas.

La comunidad alegó fuerza mayor por lluvias intensas y negó su responsabilidad.

 

¿Es responsable la comunidad por filtraciones de una terraza de uso privativo?

Sí, cuando el elemento que provoca el daño es común.

Aunque la terraza sea de uso privativo, el sistema de evacuación de aguas y los bajantes son elementos comunes, y la comunidad tiene la obligación legal de mantenerlos en correcto estado.

La sentencia concluye que:

• Existía nexo causal entre el deficiente sistema de evacuación y los daños.
• No puede trasladarse al perjudicado el riesgo de lluvias intensas si el sistema de evacuación no está correctamente dimensionado.
• El cumplimiento formal de la normativa en el momento de la construcción del edificio no exime de responsabilidad a la comunidad si el sistema no cumple su función real.

 

¿Puede un arrendatario reclamar daños a la comunidad de propietarios?

Sí.

La resolución aplica la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, que reconoce legitimación activa al arrendatario cuando es el perjudicado directo, exclusivo e inmediato como consecuencia de la actuación negligente de la comunidad.

Esto es especialmente relevante en:

• Locales comerciales.
• Despachos profesionales.
• Oficinas en régimen de propiedad horizontal.

El arrendatario puede ejercitar acción de responsabilidad civil extracontractual si sufre daños derivados de elementos comunes.

 

Obligación de hacer: cuando la comunidad debe reparar el elemento común

Ante la persistencia de filtraciones posteriores a las inicialmente producidas y que dieron lugar a los daños objeto de reclamación, además de la correspondiente acción indemnizatoria se ejercitó acción de obligación de hacer, logrando que el tribunal condenara a la comunidad a una reparación integral:

• Abonar al arrendatario más de 11.000 € por los daños materiales causados.
• Pagar intereses legales y procesales.
• Asumir las costas del procedimiento.
• Ejecutar obras para redimensionar el sistema de evacuación de aguas pluviales, conforme a informe pericial aportado por esta parte.

 

Uno de los aspectos jurídicamente más relevantes del procedimiento radicó en la controversia relativa al alcance de la reparación del pavimento. La comunidad de propietarios sostenía que no procedía la sustitución íntegra del parquet de la oficina, al considerar que la reclamación excedía de lo estrictamente necesario y que únicamente debía reemplazarse la zona directamente afectada por las filtraciones.

Sin embargo, la sentencia acogió nuestra tesis y acordó la sustitución completa del pavimento por la existencia de daño estético, rechazando asimismo la aplicación de la pretendida depreciación por uso alegada por la comunidad, al resultar incompatible con el principio de reparación integral del daño.

 

Abogados especialistas en filtraciones y responsabilidad de comunidades de propietarios.